Saint Petersburg Research Institute of Forestry
UDC 33
The article is devoted to the issues of cadastral valuation of forest plots and associated forest resources considered as improvements to the assessed forest area. The authors examine cadastral valuation, considering the existing legal and regulatory framework of forest management, as a tool for obtaining economic assessments that ensure the sustainable forest use and reflect the minimum price at which the assessed forest plot can be provided. As a result, it was concluded that the cadastral valuation, considering a certain rent in the calculations of the value of forest plots, by considering the costs of forest management, as well as the use of a value assessment based on the cost of timber as integral improvements, to a greater extent reflects the cost approach to valuation. The study addresses the algorithm for the cadastral valuation of forest plots from both the perspective of valuation theory and forest management practices. For each step of the algorithm, an assessment of its significance in the context of forestry and the degree of impact on the valuation result is presented. In conclusion, the authors provide practical recommendations for improving the valuation algorithm to eliminate potential distortions in the resulting economic assessments.
forest resources, forest plots, timber harvesting, cadastral valuation, discount rate, forest reproduction, sustainability
Введение
Леса России выступают в качестве ресурсной базы для широкого перечня отраслей народного хозяйства, причем поставляемые ресурсы демонстрируют значительное разнообразие, представленное как в форме сырья для дальней переработки, так и в качестве базы для ведения предпринимательской деятельности. Многогранность ресурсного потенциала лесов приводит к необходимости точной и взвешенной их экономической оценки, позволяющей добиться оптимального состояния между интересами всех заинтересованных сторон [1].
Особую важность точная экономическая оценка лесных ресурсов принимает в условиях необходимости обеспечения неистощимости в использовании лесов. В указанной ситуации, в случае некорректной экономической оценки, государство как собственник лесных ресурсов может столкнуться с проблемой невозможности замещения выбывающего ресурса, что в конечном итоге может привести к истощению ресурсного потенциала лесов, а также к нарушению принципов ведения лесного хозяйства [2].
Следует также отметить, что в описанном выше контексте особое значение принимает именно затратный подход к оценке, инструменты которого позволяют оценить стоимость создания аналогичного объекта оценки [3], что может трактоваться в терминологии лесного хозяйства как неистощимость использования.
Материалы и методы исследования
В соответствии со статьей 94 ЛК РФ [2], использование лесов в РФ является платным. В целях определения начальных цен конкурсов и аукционов проводится оценка лесов (оценка лесных участков и имущественных прав, возникающих при использовании лесов), в том числе, посредством проведения государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [4].
Основополагающим методическим документом для осуществления кадастровой оценки земельных участков (в том числе, лесных), является Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее, Приказ) [5].
В рамках настоящей статьи будет представлен анализ особенностей применения вышеуказанных методических рекомендаций к оценке лесных участков, с учетом специфики лесного хозяйства.
Результаты исследования и их обсуждение
В ходе анализа Приказа, отмечается, что при оценке земель лесного фонда, стоимость лесных участков определяется только исходя из стоимости древесины, произрастающей на территории данного участка. Иные виды лесопользования не рассматриваются при определении стоимости данных объектов оценки. Фактически, стоимость лесного участка представляет собой стоимость его «улучшений», то есть запаса древесины, условно неотделимого от конкретного лесного участка.
Алгоритм оценки предполагает определение запаса доступной древесины и его потенциальной стоимости на корню, а также затрат на ведение лесного хозяйства. В результате, при оценке определяется удельный показатель продуктивности лесного участка, то есть его способности генерировать доход. При этом требуется отметить, что данная методика сочетает в себе как элементы затратного, так и доходного подхода к оценке.
Таким образом, возникает определенный разрыв между спецификой оценки в рамках лесного хозяйства и общей теорией оценочной деятельности [6]. С одной стороны, так как оценке подлежит доход, то в первом рассмотрении, именно инструменты доходного подхода применяются для данных объектов. Однако, с другой стороны, данная оценка отражает в большей степени компенсацию затрат на возмещение выбывшего ресурса, а потенциальный доход от продажи древесины на корню имеет мало общего с предпринимательской деятельностью. Суть продажи древесины на корню предполагает, что лесопользователь приобретает право на заготовку определенного объема древесины на определенном лесном участке. Таким образом, для предпринимателя, это в большей степени затраты, связанные с осуществлением лесопользования. Доход будет формироваться уже после непосредственно заготовки древесины, и именно результат ее продажи будет в полной мере отражать доходы лесопользования.
В тоже время, стоимость продажи древесины на корню отражает ожидаемый доход государства как собственника ресурса, который в последствии используется для обеспечения неистощимости использования лесов. Иными словами, кадастровая оценка представляет собой минимальную стоимость, по которой государство как собственник считает возможным представить в пользование определенный объем ресурсов, при этом, хотя в составе стоимости и учитывается определенная рента, важной компонентой для расчета стоимости являются затраты на ведение лесного хозяйства. В совокупности с подходом к оценке лесных участков как стоимости их неотъемлемых улучшений, кадастровая оценка лесных участков в большей степени соответствует определению затратного подхода.
Далее, в таблице 1, представлен последовательный анализ алгоритма расчета кадастровой стоимости с позиции значимости этапа с точки зрения лесного хозяйства, а также степени воздействия этапа на процесс оценки. Значимость с точки зрения лесного хозяйства отражает оценку существенности используемых в рамках этапа оценки данных о лесном хозяйстве. Оценка степени воздействия на результат оценки отражает уровень воздействия этапа и используемых в нем данных о лесном хозяйстве на весь процесс оценки.
1. Eremeev, I.A. Podhod k klassifikacii lesnyh resursov s uchetom sovremennyh ekonomicheskih vyzovov / I.A. Eremeev, V.A. Karamyshev, V.V. Kolarzh [i dr.] // Trudy Sankt-Peterburgskogo nauchno-issledovatel'skogo instituta lesnogo hozyaystva. – 2023. – № 4. – S. 121-127. – DOIhttps://doi.org/10.21178/2079-6080.2023.4.121. – EDN PINSJX.
2. «Lesnoy kodeks Rossiyskoy Federacii» ot 04.12.2006 № 200-FZ (red. ot 26.12.2024) (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.01.2025) // Konsul'tantPlyus : ofic. sayt / Kompaniya «Konsul'tantPlyus». – Elektron. sprav. pravovaya sistema. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ (data obrascheniya: 22.10.2025).
3. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 14.04.2022 № 200 (red. ot 30.11.2022) «Ob utverzhdenii federal'nyh standartov ocenki i o vnesenii izmeneniy v nekotorye prikazy Minekonomrazvitiya Rossii o federal'nyh standartah ocenki» (vmeste s «Federal'nym standartom ocenki «Struktura federal'nyh standartov ocenki i osnovnye ponyatiya, ispol'zuemye v federal'nyh standartah ocenki (FSO I)», «Federal'nym standartom ocenki «Vidy stoimosti (FSO II)», «Federal'nym standartom ocenki «Process ocenki (FSO III)», «Federal'nym standartom ocenki «Zadanie na ocenku (FSO IV)», «Federal'nym standartom ocenki «Podhody i metody ocenki (FSO V)», «Federal'nym standartom ocenki «Otchetom ob ocenke (FSO VI)») // Konsul'tantPlyus : ofic. sayt / Kompaniya «Konsul'tantPlyus». – Elektron. sprav. pravovaya sistema. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_415358/ (data obrascheniya: 27.10.2025).
4. Federal'nyy zakon ot 3 iyulya 2016 g. № 237-FZ «O gosudarstvennoy kadastrovoy ocenke» (s izmeneniyami i dopolneniyami) // Konsul'tantPlyus : ofic. sayt / Kompaniya «Konsul'tantPlyus». – Elektron. sprav. pravovaya sistema. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (data obrascheniya: 21.10.2025).
5. Prikaz Rosreestra ot 04.08.2021 № P/0336 (red. ot 11.09.2024) «Ob utverzhdenii Metodicheskih ukazaniy o gosudarstvennoy kadastrovoy ocenke» (Zaregistrirovano v Minyuste Rossii 17.12.2021 № 66421) // Konsul'tantPlyus : ofic. sayt / Kompaniya «Konsul'tantPlyus». – Elektron. sprav. pravovaya sistema. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_403900/ (data obrascheniya: 22.10.2025).
6. Tretyakov. A., Kolarzh V., Karamyshev. V., Morkovina S. Economic aspects of applying the cost approach to assessment of forest resources. BIO Web Conf. 145 05002 (2024). DOI:https://doi.org/10.1051/bioconf/202414505002.
7. Otchet № 05_ZU_2022 «Ob itogah gosudarstvennoy kadastrovoy ocenki zemel'nyh uchastkov, raspolozhennyh na territorii Arhangel'skoy oblasti, po sostoyaniyu na 01.01.2022» // Fond dannyh gosudarstvennoy kadastrovoy ocenki. – URL: https://nspd.gov.ru/cadastral-price/reports (data obrascheniya: 23.10.2025).
8. Otchet № 04_ZU_2022 «Ob itogah gosudarstvennoy kadastrovoy ocenki zemel'nyh uchastkov, raspolozhennyh na territorii Irkutskoy oblasti» ot 25.10.2022 // Fond dannyh gosudarstvennoy kadastrovoy ocenki. – URL: https://nspd.gov.ru/cadastral-price/reports (data obrascheniya: 23.10.2025).
9. Forma № 13-OIP Prilozhenie № 13 k prikazu Minprirody Rossii ot 18.06.2024 N 385 «Ob utverzhdenii form, soderzhaniya i poryadka predstavleniya v forme elektronnogo dokumenta otchetnosti ob osuschestvlenii peredannyh v sootvetstvii s chast'yu 1 stat'i 83 Lesnogo kodeksa Rossiyskoy Federacii polnomochiy, a takzhe poryadka integracii sootvetstvuyuschih informacionnyh sistem, ispol'zuemyh upolnomochennymi ispolnitel'nymi organami sub'ektov Rossiyskoy Federacii dlya ucheta dannyh ob ispol'zovanii, ohrane, o zaschite, vosproizvodstve lesov, s federal'noy gosudarstvennoy informacionnoy sistemoy lesnogo kompleksa, inymi federal'nymi informacionnymi sistemami» (Zaregistrirovano v Minyuste Rossii 12.08.2024 № 79112) // Konsul'tantPlyus : ofic. sayt / Kompaniya «Konsul'tantPlyus». – Elektron. sprav. pravovaya sistema. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_483178/ (data obrascheniya: 20.10.2025).
10. Prikaz Minprirody Rossii ot 20.12.2017 № 692 (red. ot 03.12.2021) «Ob utverzhdenii tipovoy formy i sostava lesnogo plana sub'ekta Rossiyskoy Federacii, poryadka ego podgotovki i vneseniya v nego izmeneniy» (Zaregistrirovano v Minyuste Rossii 05.04.2018 № 50666) // Konsul'tantPlyus : ofic. sayt / Kompaniya «Konsul'tantPlyus». – Elektron. sprav. pravovaya sistema. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_295497/ (data obrascheniya: 20.10.2025).
11. Forma № 15-OIP Prilozhenie № 15 k prikazu Minprirody Rossii ot 18.06.2024 № 385 «Ob utverzhdenii form, soderzhaniya i poryadka predstavleniya v forme elektronnogo dokumenta otchetnosti ob osuschestvlenii peredannyh v sootvetstvii s chast'yu 1 stat'i 83 Lesnogo kodeksa Rossiyskoy Federacii polnomochiy, a takzhe poryadka integracii sootvetstvuyuschih informacionnyh sistem, ispol'zuemyh upolnomochennymi ispolnitel'nymi organami sub'ektov Rossiyskoy Federacii dlya ucheta dannyh ob ispol'zovanii, ohrane, o zaschite, vosproizvodstve lesov, s federal'noy gosudarstvennoy informacionnoy sistemoy lesnogo kompleksa, inymi federal'nymi informacionnymi sistemami» (Zaregistrirovano v Minyuste Rossii 12.08.2024 № 79112) // Konsul'tantPlyus : ofic. sayt / Kompaniya «Konsul'tantPlyus». – Elektron. sprav. pravovaya sistema. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_483178/ (data obrascheniya: 20.10.2025).
12. Damodaran, A. Investicionnaya ocenka : instrumenty i metody ocenki lyubyh aktivov: per. s angl. / A. Damodaran. — 6-e izd.. — Moskva : Al'pina Pablisherz, 2010. — 1324 s.: il.. — Bibliogr.: s. 1277-1294Perevod izdaniya: Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset. — ISBN 978-5-9614-1152-2.
13. Klyuchevaya stavka Banka Rossii / Bank Rossii: Central'nyy bank Rossiyskoy Federacii : ofic. sayt. URL: https://cbr.ru/hd_base/KeyRate// (data obrascheniya: 21.10.2025).
14. Krivaya beskuponnoy dohodnosti / PAO Moskovskaya Birzha : ofic. sayt. URL: https://www.moex.com/a3642 (data obrascheniya: 21.06.2025).
15. CIMA P3 Risk Management / OpenTuition : ofic. sayt – URL: https://opentuition.com/cima/cima-p3/cima-p3-notes/ (data obrascheniya: 22.10.2025).
16. Srednie ceny proizvoditeley na otdel'nye vidy promyshlennyh tovarov (s 1998 g.) / Federal'naya sluzhba gosudarstvennoy statistiki : ofic. sayt – URL: https://rosstat.gov.ru/statistics/price/ (data obrascheniya: 22.10.2025).
