Voronezh, Russian Federation
Russian Federation
UDC 33
The purpose of the research is to identify the key institutional and methodological features of agricultural lands cadastral assessment systems in countries with developed market economies (EU, USA, Canada) to develop scientifically based recommendations for improving Russian practice. The methodology is based on a comparative analysis, including systemic and comparative legal approaches, which allowed for a comparative study of regulatory frameworks, organizational structures, and calculation methods. The research results were systematized within the framework of three identified models: 1) the fiscal-oriented centralized the EU model based on a normative income approach and detailed soil bonitation; 2) the decentralized market model of the USA, based on mass regression assessment methods and the priority of transaction data; 3) Canada's hybrid model, combining provincial autonomy with elements of market and regulatory approaches, including special legal regimes for the protection of agricultural land use (for example, "productive value" in Saskatchewan). The scientific novelty lies in proving the complementarity of the basic principles of these models and developing, based on them, the concept of an adaptive hybrid model for modernizing the Russian state cadastral assessment system. The conclusions and practical recommendations of the article are aimed at forming in Russia a fair, economically justified, and functionally effective assessment system capable of becoming the basis for the rational management of land resources and the sustainable development of the agro-industrial complex.
cadastral assessment, mass assessment, agricultural lands, institutional model, methodology of assessment, comparative analysis, fiscal cadastre, market value, adaptation, Russian Federation
Введение
Кадастровая (массовая) оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сложный и многогранный инструмент государственной политики, находящийся на стыке экономики, права и территориального управления. Её эффективность и справедливость предопределяют не только стабильность фискальных поступлений, но и базовые условия для устойчивого развития аграрного сектора, обеспечения продовольственной безопасности и рационального использования одного из ключевых национальных активов – почвенных ресурсов. В условиях глобальных вызовов, включая климатические изменения, волатильность рынков и растущий спрос на продовольствие, адекватная стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий становится критически важной для принятия стратегических решений в области землепользования, агропромышленной политики и пространственного развития.
В Российской Федерации процесс государственной кадастровой оценки (ГКО) регламентирован единой централизованной методикой, направленной на унификацию и обеспечение массовости процедуры. Однако практика её применения выявила ряд системных ограничений, таких как усреднение стоимостных показателей по крупным кадастровым кварталам, недостаточный учёт локальной агроэкологической специфики и пространственной неоднородности, а также слабая адаптация к региональным рыночным условиям. Эти ограничения снижают точность и справедливость оценки, что может приводить к искажениям в налогообложении, неэффективному распределению ресурсов и созданию дисбалансов в конкурентной среде для сельхозтоваропроизводителей. В отличие от российского подхода, во многих зарубежных странах с развитой рыночной экономикой и давними традициями земельного кадастра исторически сформировались разнообразные институциональные и методологические модели кадастровой оценки. Эти модели, сложившиеся в странах Европейского союза, Северной Америки (США, Канада) и других регионах, являются продуктом уникального сочетания правовых систем, исторического развития земельных отношений, приоритетов аграрной и фискальной политики. Их анализ представляет значительный научный и практический интерес, поскольку позволяет выявить альтернативные подходы к решению общих для всех стран проблем: объективного учёта пространственной дифференциации плодородия и местоположения земель, интеграции данных о рыночной конъюнктуре и доходности, а также нахождения оптимального баланса между фискальными целями государства и необходимостью стимулирования устойчивого сельскохозяйственного производства.
Компаративное изучение зарубежного опыта позволяет не просто констатировать различия, а выявить фундаментальные принципы, доказавшие свою эффективность в различных контекстах. К ним можно отнести глубокую интеграцию данных почвенного плодородия (бонитировки) в оценочные модели в Европе, активное использование методов массовой регрессионной оценки и геоинформационных систем в США, а также разработку специальных оценочных режимов для защиты сельскохозяйственного землепользования от спекулятивного давления, как в канадской провинции Саскачеван.
Таким образом, целью данной статьи является систематизация и сравнительный анализ ключевых зарубежных подходов к кадастровой оценке сельскохозяйственных земель на примере стран ЕС, США и Канады.
Проведённый анализ призван способствовать углублению научных представлений о современных методах массовой оценки земель и предоставить аргументированную основу для дискуссии о путях повышения экономической обоснованности, справедливости и практической полезности кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в России.
Обзор литературы
Проблема кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения представляет собой междисциплинарную область исследований, находящуюся на стыке экономики, права, почвоведения и геоинформатики. Теоретико-методологическая основа оценки земли заложена в работах классиков экономической теории, таких как Д. Рикардо [17] с его теорией дифференциальной ренты. Современное развитие этих идей в контексте пространственной экономики представлено в трудах П. Кругмана [28] и М. Фуджиты [25]. Отечественный вклад в теорию регионального развития и управления земельными ресурсами внесли А.Г. Гранберг [7] и С.С. Артоболевский [2]. Вопросы экономической оценки природных ресурсов, в том числе земли, как элемента национального богатства разрабатываются целой плеядой ученых: С. А. Вдовин, В. А. Павленко, Е. О. Ушакова [5], Е. В. Суханов [18], В.В. Юрак, М.Н. Игнатьева [20] и др. [1,3,4].
Анализ отечественной практики государственной кадастровой оценки (ГКО) и её критический разбор нашли отражение в исследованиях ведущих специалистов в области землеустройства и кадастра. Л. Б. Бигвава и С.Н. Шкарубо [30] детально проанализировали эволюцию земельно-кадастровых отношений в России. Системные недостатки действующей методики ГКО, в частности её усреднённый характер, игнорирование пространственной неоднородности и слабую адаптацию к рынку, раскрывают в своих работах А. А. Харитонов, М. А. Черных [19], А.А. Раткин, Т. В. Учинина [16] и др.
Современный технологический вектор, связанный с использованием геоинформационных систем (ГИС) и данных дистанционного зондирования для пространственной дифференциации оценки, представлен в работах Д.А. Дражецкого и соавт. [9], Д. Д. Данилова, Ю. А. Иванцова [8].
Объективность и точность кадастровой оценки неразрывно связаны с необходимостью адекватного учета естественной пространственной неоднородности почвенного покрова (Красильников П.В. и др., 2020 [12]) и процессов его деградации (Каштанов А.Н., 1974 [11]; Карпачевский Л.О., 1977[10]). Игнорирование этих факторов на уровне крупных кадастровых кварталов приводит к существенному искажению стоимости. Современные исследования и нормативная практика подчеркивают, что эффективное решение данной задачи требует применения цифровых инструментов, таких как геоинформационные системы (Липилина Н.В., Шишкин С.В., 2018 [13]), для пространственно-дифференцированного анализа. Однако действующая система государственной кадастровой оценки (ГКО) сталкивается с комплексом проблем, включая усреднение стоимостных показателей и слабую связь с рынком (Раткин А.А., Учинина Т.В., 2019 [16]), на фоне сложившейся системы регулирования земельных отношений (Махотлова М.Ш., Озрокова Л.Б., 2021[14]; Недикова Е.В. и др., 2023 [15]). Эти системные ограничения обусловливают необходимость поиска новых подходов к стоимостной оценке сельскохозяйственных земель.
Изучение зарубежного опыта проведено как российскими, так и иностранными учёными. Европейские подходы, в частности германская модель Bodenrichtwerte, проанализированы Кауфманном Й. и Штойдлером Д. в их ключевом труде «Cadastre 2014» [27]. Американская децентрализованная система, базирующаяся на принципе рыночной стоимости и методах массовой регрессионной оценки, детально описана в стандартах Международной ассоциации оценщиков недвижимости (IAAO) и исследованиях Боумена Дж.Х. [23]. Гибридная канадская модель, включая уникальный опыт провинции Саскачеван по оценке «продуктивной стоимости», рассмотрена Алми Р. и отражена в документах провинциальных оценочных агентств. [26,29]. Сравнительные обзоры различных систем, выполненные Плиммером Ф. по заказу Еврокомиссии и Ван дер Веном М., выделяют ключевые различия в фискальных и аграрных приоритетах [21,22].
Выявленный пробел в исследованиях заключается в недостатке комплексных работ, которые бы не просто описывали зарубежный опыт или констатировали недостатки отечественной системы, а предлагали научно обоснованную и институционально проработанную модель адаптации наиболее эффективных зарубежных принципов и технологий для модернизации российской ГКО. Требуется детальный анализ экономических и бюджетных последствий такого перехода, а также разработка чёткого плана его поэтапной реализации.
Материал и методы исследования
В качестве объекта исследования были рассмотрены сельскохозяйственные угодья в контексте системы государственного кадастрового учета, а предметом изучения стали методические основы определения их кадастровой стоимости. Информационной базой послужили действующие нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность и земельные отношения, данные официальной статистики, публичные кадастровые сведения из ЕГРН, а также материалы специализированного агрохимического и почвенного обследования. Важную роль в работе сыграли научные публикации, посвященные проблематике оценки земли, и анализ зарубежного опыта в данной сфере.
Методологическую основу составил системный подход, позволивший рассмотреть кадастровую оценку как комплексный элемент управления земельными ресурсами. В процессе исследования применялся синтез теоретических методов, включая сравнительно-правовой анализ и моделирование, с инструментами эмпирического анализа.
Результаты исследования и их обсуждение
На основе проведённого сравнительно-правового и системного анализа были выявлены ключевые институциональные и методологические особенности кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в странах ЕС, США и Канады. Полученные данные структурированы по трём основным направлениям: модель организации процесса, применяемые расчётные методики и механизмы регулирования. Сравнительный анализ позволил выделить три доминирующих типа организации (Таблица 1).
Сравнительная характеристика институциональных моделей кадастровой оценки сельскохозяйственных земель
Comparative characteristics of institutional models of cadastral valuation of agricultural lands
|
Критерий / Criterion |
Европейский союз (Германия, Франция, Австрия) / European Union (Germany, France, Austria) |
США / United States |
Канада (Онтарио, Саскачеван) / Canada (Ontario, Saskatchewan) |
|
Организационный принцип / Organizational Principle |
Централизованная государственная модель, фискально-ориентированная. / Centralized state model, fiscally-oriented. |
Децентрализованная рыночная модель. / Decentralized market model. |
Гибридная модель с провинциальной автономией. / Hybrid model with provincial autonomy. |
|
Субъект оценки / Valuation Subject (Assessing Authority) |
Государственные кадастровые или налоговые службы. / State cadastral or tax services. |
Окружные офисы оценщиков (County Assessor). / County Assessor's Offices. |
Независимые провинциальные корпорации (MPAC, SAMA). / Independent provincial corporations (e.g., MPAC, SAMA). |
|
Приоритет данных / Data Priority |
Нормативные показатели плодородия (бонитет). / Normative indicators of fertility (soil rating). |
Рыночные данные о сделках и аренде. / Market data on transactions and leases. |
Комбинация рыночных данных и нормативных расчётов. / Combination of market data and normative calculations. |
|
Основная цель оценки / Primary Valuation Goal |
Формирование базы для земельного налога и поддержка ЕСХП. / Forming the basis for land tax and supporting the CAP. |
Обеспечение справедливого налогообложения на основе рыночной стоимости. / Ensuring fair taxation based on market value. |
Баланс фискальных интересов, защиты сельхозпроизводителей и рыночности. / Balancing fiscal interests, protection of agricultural producers, and market principles. |
|
Регулирующий орган / Regulatory Body |
Национальные/земельные министерства финансов или сельского хозяйства. / National/state ministries of finance or agriculture. |
Департаменты доходов штатов, стандарты IAAO. / State revenue departments, IAAO standards. |
Провинциальные законодательные собрания, оценочные агентства. / Provincial legislatures, assessment agencies. |
Источник: собственная композиция автор(ов)
Source: author’s composition
Как видно из Таблицы 1, в странах ЕС оценка является строго государственной функцией, глубоко интегрированной в систему управления земельными ресурсами и аграрной политикой. В США, напротив, процесс максимально приближен к рынку и децентрализован до уровня округов, что обеспечивает высокую гибкость и адаптивность к локальным условиям. Канадская модель занимает промежуточное положение, делегируя полномочия независимым, но подотчётным провинциям корпорациям, что сочетает профессионализм с общественным контролем.
Выявленные институциональные различия предопределяют принципиально разные методологические подходы к расчёту кадастровой стоимости. Если в европейской модели доминирует государственно-нормативный подход, ориентированный на объективное измерение продуктивного потенциала, то американская система делегирует определение стоимости рынку, формализуя его сигналы через статистические модели. Канадский компромисс находит отражение в методологии, сочетающей рыночные механизмы с элементами нормативного регулирования для достижения специфических общественных целей, таких как защита сельскохозяйственного землепользования. Таким образом, методологическое ядро оценки оказывается в прямой и логичной зависимости от выбранной институциональной модели, что схематично представлено на Рисунке 1 и подробно раскрыто в последующем анализе.
1. Alpatov A.I., Zaharov M.Yu. Problemy kadastrovoy ocenki sel'skohozyaystvennyh ugodiy. Ekonomika sel'skohozyaystvennyh i pererabatyvayuschih predpriyatiy. 2021;3: 45-52.
2. Artobolevskiy S.S., Kistanov V.V. Regional'naya politika: teoriya i praktika. M.: URSS; 2017. 464 s.
3. Bigvava L.B. Praktika zemel'nogo zakonodatel'stva v Rossiyskoy Federacii v XXI veke. Voprosy rossiyskogo i mezhdunarodnogo prava. 2024;14(9-1): 128-137.
4. Varlamov A.A. Zemel'nyy kadastr: v 6 t. T. 1: Teoreticheskie osnovy gosudarstvennogo zemel'nogo kadastra. M.: KolosS; 2007. 382 s.
5. Vdovin S.A., Pavlenko V.A., Ushakova E.O. O nekotoryh elementah analiza ustoychivogo razvitiya v ekonomike prirodopol'zovaniya i regional'noy ekonomike. Interekspo Geo-Sibir'. 2024;5(1): 134-139. doihttps://doi.org/10.33764/2618-981X-2024-5-134-139
6. Gofman K.G. Ekonomicheskaya ocenka prirodnyh resursov v usloviyah perehoda k rynku. M.: Nauka; 1993. 272 s.
7. Granberg A.G. Osnovy regional'noy ekonomiki. M.: GU VShE; 2000. 495 s.
8. Danilova D.D., Ivancova Yu.A. Issledovanie metodov obrabotki dannyh distancionnogo zondirovaniya v agrarnom sektore. Naukosfera. 2025;10-2: 111-125. doihttps://doi.org/10.5281/zenodo.17491661
9. Drazheckiy D.A., Titova V.E., Klyshnikova A.A. Ocenka sel'skohozyaystvennyh zemel' po dannym distancionnogo zondirovaniya zemli. Astrahanskiy vestnik ekologicheskogo obrazovaniya. 2025;1(85): 34-38. doihttps://doi.org/10.36698/2304-5957-2025-1-34-38
10. Karpachevskiy L.O. Pestrota pochvennogo pokrova v lesnom biogeocenoze. M.: Izdatel'stvo MGU; 1977. 312 s.
11. Kashtanov A.N. Zaschita pochv ot vetrovoy i vodnoy erozii. M.: Rossel'hozizdat; 1974. 208 s.
12. Krasil'nikov P.V., Gerasimova M.I., Golovanov D.L. [i dr.]. Raznoobrazie i prostranstvennaya organizaciya pochvennogo pokrova v raznyh kartograficheskih masshtabah. Pochvovedenie. 2020;8: 913-920. doihttps://doi.org/10.31857/S0032180X20080092
13. Lipilina N.V., Shishkin S.V. Geoinformacionnye sistemy v zemel'nom kadastre. M.: Akademicheskiy Proekt; 2018. 320 s.
14. Mahotlova M.Sh., Ozrokova L.B. Zemel'nye otnosheniya v sovremennoy Rossii i ih regulirovanie. Agrarnoe i zemel'noe pravo. 2021;3(195): 89-94. doihttps://doi.org/10.47643/1815-1329_2021_3_89
15. Nedikova E.V., Vdovichenkova A.A., Nedikov K.D. Zemel'nye otnosheniya i zemleustroystvo v Rossiyskoy Federacii na sovremennom etape. Modeli i tehnologii prirodoobustroystva (regional'nyy aspekt). 2023;1(16): 44-47.
16. Ratkin A.A., Uchinina T.V. Problemy kadastrovoy ocenki stoimosti sel'skohozyaystvennyh zemel'. Aktual'nye voprosy sovremennoy ekonomiki. 2019;3-1: 80-84.
17. Rikardo D. Nachala politicheskoy ekonomii i podatnogo oblozheniya; per. s angl. N. Ryazanova. M.: Yurayt; 2025. 310 s.
18. Suhanov E.V. Teoreticheskie aspekty ekologo-ekonomicheskoy ocenki ispol'zovaniya prirodnyh resursov Zemli. Global'nyy nauchnyy potencial. 2020;10(115): 169-171.
19. Haritonov A.A., Chernyh M.A. Gosudarstvennaya kadastrovaya ocenka zemel' sel'skohozyaystvennogo naznacheniya: rezul'taty, problemy, perspektivy. Vestnik Voronezhskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta. 2019;12(2(61)): 224-230. doihttps://doi.org/10.17238/issn2071-2243.2019.2.224
20. Yurak V.V., Ignat'eva M.N. Teoretiko-metodologicheskie osnovy ocenki prirodnyh resursov i ekosistemnyh uslug v ekonomike prirodopol'zovaniya. Ekaterinburg: Ural'skiy gosudarstvennyy gornyy universitet; 2022. 160 s.
21. Almy R. Valuation and Assessment of Immovable Property. OECD Working Papers on Fiscal Federalism. 2014;22.
22. Arnarson Æ.Ö. Legal Limits on Sector-Specific Resource Taxation in the EU/EEA A Case Study of Aquaculture Taxation. Department of Business Law. Master’s Thesis in European and International Taxation 15 ECTS HARN60 Spring; 2025. 31 p.
23. Bowman J.H. Property Tax Policy Responses to Rapidly Rising Home Values. Lincoln Institute of Land Policy. 2007.
24. Enăchescu P.C.A. Analysis of Real Estate Taxation in the European Union’s Countries. Economic Alternatives. 2022;4: 606-625. doihttps://doi.org/10.37075/EA.2022.4.03
25. Fujita M., Krugman P., Venables A. The Spatial Economy: Cities, Regions, and International Trade. MIT Press; 2001. 382 p.
26. International Association of Assessing Officers (IAAO). Standard on Mass Appraisal of Real Property. Kansas City: IAAO; 2017. 152 p.
27. Kaufmann J., Steudler D. Cadastre 2014: A Vision for a Future Cadastral System. FIG; 2014. 78 p.
28. Krugman P. Geography and Trade. MIT Press; 1992. 156 p.
29. Saskatchewan Assessment Management Agency (SAMA). Agricultural Land Assessment Manual. Regina: SAMA; 2018. 36 p.
30. Shkarubo S.N. Land use system in Russia: history and contemporary. Agrarian History. 2020;1: 14-20. doihttps://doi.org/10.52270/27132447_2020_1_14
